原状回復費用をめぐるトラブル

国土交通省が策定したガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」としています。

つまり、家具の移動によってついた傷、掃除を疎かにしたことで発生した汚れなどは原状回復の対象となり、借主がその費用を負担することになるのです。
一方、地震でガラスが破損した、長年の家具の設置で床に跡ができたというような、時間の経過や通常の使い方を守っていた場合の損傷は、原則として費用の負担は貸主となります。

原状回復費用の請求に関しては、貸主・借主間でトラブルが起こることも少なくありません。
こちらでは、トラブルが発生する主なケースを2点ご紹介いたします。

1点目は、高額な費用を請求されるケースです。
具体例として、貸主がフローリングの部分的な損傷を理由にその全体にまで修繕を行い、その費用の全額を借主に原状回復費用として請求したというケースが挙げられます。

2点目は、経年劣化が考慮されていないケースです。
前述のガイドラインによれば、経年劣化による修繕は原則として貸主の負担となります。
しかし、このガイドラインに法的な強制力はなく、「通常の使用」という基準が曖昧なためトラブルが発生しやすいのです。

このようなトラブルを回避するため、貸主側は取りうる対処法が存在しています。
こちらでは、主に2点ご紹介いたします。

1点目は、契約書の内容に目を通し、費用負担の詳細を確認することです。
契約書にはハウスクリーニング代の負担者や、貸主が有利となるような原状回復特約が明記されている場合があります。
そして、契約書を退去立会いの前に確認したうえで、国のガイドラインによる負担の範囲を説明したり、原状回復費用の内訳を教えてもらうことでトラブルを回避することにつながります。

2点目は、退去の際に複数の立会人と一緒に現状確認を行うことです。
敷金の返金や追加費用の請求は退去後に通知される場合が多く、トラブルが発生したとしても証拠が無く、相手に対抗することが難しくなります。
そのため、貸主や管理会社など複数人で現状確認を行うことで問題点を当事者間で共有し、トラブルを未然に防ぐことにつながります。

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