任意売却とは?競売とどう違う?

任意売却とは、住宅ローンを滞納してその返済が困難になった場合に、その物件を金融機関の合意を得て売却することを指します。
住宅ローンを滞納した場合、借入先の金融機関がローンを保証する保証会社に弁済を求めることになります。
その際に、債務者は保証会社から一括返済を求められ、それが不可能である場合には任意売却、もしくは競売といった方法を選択して債務の弁済に充てることになるのです。

競売とは、ローンの担保となっている家などを裁判所を通じて差し押さえ、強制的に売却することを指します。
その売却はオークションの方式で行われることから、市場価格よりも低価格で落札されてしまいます。
また、裁判所の職員が調査を行ったり、物件の詳細な情報がインターネットなどで公開されることにより、知人に競売の事実を知られる可能性が高いなど、競売には多くのデメリットが存在しています。
しかし、任意売却であれば市場価格と同等の価格で売却をすることが可能であり、通常売却とほぼ同様のプロセスを経るため知人にローンを滞納しているといった事実を知られるリスクは少ないのです。

以下では、任意売却の流れをご説明いたします。

まず、専門家へ相談を行います。
金融機関へ連絡をして、残債の状況や住宅ローンの滞納状況の調査を行います。
その際に、任意売却による返済という手段を取ることになった場合には、不動産会社を選定して物件の販売価格の査定を行います。

次に、債権者との交渉を行います。
任意売却をするためには、債権者からの合意を得ることが必要となります。
そのため、販売価格の調整や売却の時期、残債の返済方法を債権者と交渉し、任意売却の合意を獲得します。

その次に、不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を締結することで販売活動を開始します。
買主が見つかった場合、債権者と最終的な調整を経て、売買契約が締結されます。
そして、買主の準備が整い次第、不動産の決済・引渡しを行い、売却価格から売却の際の手数料を控除した金額が返済に充てられ、任意売却が完了します。

その後、残債がある場合には債権者と協議をして計画を立てて、その債務を返済をすることになります。

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