不動産売買トラブル

不動産売買のトラブルで大きな問題となりやすいのは、不動産に「瑕疵」があった場合です。「瑕疵」とは「欠陥」や「キズ」とほぼ同じ意味であり、備わっているべき当然の機能が備わっていないこと、あるいはあるべき品質や性能が欠如していることをいいます。

例えば、購入した建物に雨漏りがあったり、白アリの被害が発覚したり、水道管から水漏れがあったりした場合などを「瑕疵」とされます。

不動産に瑕疵があり、買主がそれを知らずに購入した場合、売主に対して売買契約における瑕疵担保責任(売買の対象物に隠れた瑕疵がある場合、売主がその瑕疵についての責任を負うこと)に基づく契約解除や損害賠償を求めることができます。

不動産売買契約書の中で、「売主は瑕疵担保責任を負わない」旨の規定を定めることはできます(この規定を瑕疵担保責任免除特約といいます)が、①判明した瑕疵が当事者の予想する範囲を明らかに超えていて、このような瑕疵まで責任免除するのは当事者の合理的な意思からしてもおかしいと認められる場合や②売主が買主に対し、瑕疵の存在を知りながら告げなかった場合のいずれかだった時、売主はこの特約があっても瑕疵担保責任を負うとされています。

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