住宅ローンの返済に困ったときの選択肢｜任意売却と競売の違いを解説

住宅ローンの返済が困難となり、自宅を手放すことになることもあります。そんな債務者に残される選択肢が「任意売却」と「競売」です。どちらも最終的に自宅を手放す点で同じですが、手続きの進み方や手元に残るお金は大きく異なります。

そこで、それぞれの特徴やメリット・デメリットに目を通していただき、状況に合った選択をできるように備えましょう。

任意売却と競売の基本的な違い

任意売却と競売は、どちらも住宅ローンの返済に困ったときの不動産を手放す手法を意味しますが、その性質は大きく異なります。

• 任意売却とは・・・住宅ローンの返済が滞った状況で、債権者（金融機関）の同意を得て、一般市場で不動産を売却すること。売主と買主の間で通常の不動産取引と同様に売買契約が行われるため、債務者の意思を比較的反映しやすい。
• 競売とは・・・住宅ローンの滞納が長期化した結果、債権者が裁判所に申し立てを行い、法的措置として強制的に不動産が売却されること。債務者の意思に関係なく手続きが進行し、裁判所が主導して購入者へと渡される。

このように、売却の仕方や債務者の介入の程度など、多くの面で両者には大きな差があります。

任意売却の特徴

任意売却は債権者との合意に基づいて行われる売却方法であり、債務者にとって比較的メリットの大きな選択肢といえます。その詳細を見ていきましょう。

仕組み

任意売却の手続きは、債務者が住宅ローンの滞納状況について金融機関と相談することから始まるのが一般的です。

その後、不動産会社による物件の査定が行われ、債権者との交渉を経て売却価格や条件が決定されます。債権者の同意が得られれば、一般市場での販売活動が開始され、買主が見つかり次第売買契約を締結します。

メリット

任意売却最大のメリットは、「競売より高く売却できる可能性が高い」点にあります。

これにより住宅ローンの残債を大幅に減らすことも期待できるでしょう。

プライバシーが守られるのもメリットの1つといえます。任意売却では通常の不動産取引と同様の手順を踏むため、近隣住民に住宅ローンを滞納している事実を知られるリスクが低いです。

さらに、引越し時期の調整ができるなど、債務者の事情を踏まえた柔軟性の高い対応が期待できるのも大きなメリットです。場合によっては分割返済の相談に応じてもらえることもあり、自己破産を回避できる確率も上げられるでしょう。

デメリット

任意売却にも注意すべきデメリットがあります。

1つは、「手続きが完了するまでに相当な時間と労力が必要」という点です。債権者との交渉、不動産会社との調整など、過程を要します。

また、任意売却を行うためには債権者の同意が不可欠であり、必ずしも承諾されるとは限りません。特に、債権者が設定した最低売却価格が高い場合、買主が見つからずに期限切れとなり、結果的に競売に移行してしまうリスクもあります。

競売の特徴

競売は、裁判所を通じた強制執行の過程で行われる売却手続きです。債務者にとってはデメリットが多い反面、わずかながらメリットも存在します。

仕組み

競売手続きは、債権者が裁判所に申し立てを行うことで開始されます。申し立てが受理されると裁判所から「競売開始決定通知」が送付され、執行官と不動産鑑定士による現況調査が実施されます。

調査結果をもとに売却基準価格が決定。その後入札の通知が行われ、一定期間を設けて購入希望者からの入札を受け付けます。最高額で入札した者が落札者となり、代金納付後に所有権が移転される仕組みです。

メリット

債務者にとって競売のメリットは限定的ですが、いくつか挙げることができます。まず「売却に関する手続きを自分で行う必要がない」という点です。任意売却と比べて手間が省けます。

また、売却期間についても気にする必要がありません。すべて裁判所が決定するため、債務者が主導して販売活動を進めるわけではないことから、手続きにかかる精神的な負担という観点では楽に感じる方もいるかもしれません。

デメリット

競売のデメリットは、「売却価格が低くなりやすい」点にあります。

市場価格の60～70%程度でしか売却できないことが多く、残債が残る可能性も高くなります。

また、競売情報は一般に公開されるため、競売にかけられているという事実が第三者に知られるリスクが高まります。

そして落札者が決定すると強制的に退去させられますし、引越し費用が支給されるわけでもありません。さらに、残債の返済が上手くいかず生活の再建が困難になるケースも少なくありません。

どちらの方が債務者にとって良いのか

住宅ローンを返していくのが難しくなった場合、その時点で任意売却を選択できる状況にあるのなら、競売を期待するのではなく任意売却に向けた準備を進めることが推奨されます。

売却価格に数百万円～1,000万円近い差が生じる可能性があり、残債の返済という観点では任意売却の方が基本的に優位です。

プライバシーを重視する場合も任意売却が適しています。極力住宅ローンの滞納を知られたくないのであれば、競売で情報が公開される前に対処した方が良いでしょう。

また、売却後の生活の立て直しやすさも、やはり任意売却の方が優れています。引き渡し時期を調整しやすいですし、引越し費用の捻出が難しい場合でも債権者との交渉により、ある程度の融通を利かせてもらえる余地がまだ任意売却の方が大きいといえます。

なお、任意売却を成功させるためには選択のタイミングが重要です。

債権者が強制執行に着手してからでは遅いため、早めに任意売却の検討を始めて、競売を先送りできるよう努めましょう。任意売却に着手してからは、不動産会社の選定と債権者との交渉も大事になってきます。