不動産の共有とは

まず、民法上、一つの物を共同所有する方法として、①共有②合有③総有の3つがあります。

①共有とは、各自の持分が認められており、各自の自由意思でその持分を処分ができる共同所有方法です。
すなわち、例えば、ある不動産を2人で1:1の持分で共有していた場合、共有者は他の共有者の承諾を得ることなく、共有不動産のうちで自己の持分については第三者に売却することができます。

②合有とは、観念的には各自の持分が認められている共同所有方法です。
これにあたる代表例は、民法上の組合(667条)で、この場合、組合脱退時に持分の払戻しを受けられるという限度で、その持分が認められています。

③総有とは、②合有のような観念的な持分すらない共同所有方法です。
この例としては、権利能力なき社団(いわゆるサークル等)が挙げられます。

この場合、サークルの構成員は、サークルを辞める場合でも、サークルの所有物の一部を自己の持分として持ち出す権利は有していません。

このように、①共有②合有③総有は、持分がいかなる程度に認められるか、という違いによって区別することができます。

そして、①共有について、さらに詳述するに、まず、共有物を修理する等、いわゆる保存行為を行う場合には、これは各共有者が単独で行うことができます(252条ただし書き)。
他方、共有物を賃貸する等、いわゆる管理行為を行う場合には、共有者の共有持分の過半数を持って行うことになります(同条本文)。
そして、共有物を売却する等、いわゆる変更行為を行う場合には、共有者全員の同意を得る必要があります(251条)。

このように、共有物について行う行為によって、必要な要件が異なっていますので、その点には注意が必要です。

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