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契約不適合責任の期間や免責について

2020年4月に民法が改正され、それまで不動産の売買契約にあたって「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」と呼ばれていた義務が「契約不適合責任」と改称され、内容も追加されました。

今回は、契約不適合責任について期間・免責について解説します。

 

契約不適合責任とは

 

契約不適合責任とは売買契約をおこなった不動産が契約の内容と異なっていた(不適合)だった場合に買主から売主に請求できる責任のことを指します。

請求できる内容は以下の5つです。

 

①追完請求
契約書に記載されていた、もしくは契約の内容を鑑み当然に要件を満たしていることが期待されている部分が実際には不完全だった場合、当該部分を売主負担で補修するなどして解消することを求められます。
②代金減額請求
追完請求が実行されない場合、もしくは履行が現実的ではない場合、その不完全な部分について相当分の代金の減額が請求できます。
明らかに履行が難しい場合、もしくは売主が追完請求を拒否した場合を除いては追完請求を行った後に行使できる権利です。
③催告解除
売主が追完請求に応じなかった場合、代金減額の他に一定期間の催告をした上で契約を解除する選択もできます。
通常であれば一度交わした契約を解除するには違約金などが発生しますが、催告解除においては契約が無効と扱われるため、違約金等は必要なく売買代金の返還が要求できます。
④無催告解除
催告解除のほか、契約の目的が明らかに達成できない場合においては催告することなく契約の解除が可能です。
⑤損害賠償請求
売主の故意または過失によって契約が完全に履行されなかったことで生じた損害について損害賠償請求が可能です。
例えば、補修しているあいだ、ホテルなどに宿泊を余儀なくされた費用などが該当します。

 

契約不適合責任の期間と免責

 

契約不適合責任の期間は民法566条により「1年間」と定められています。
ただし、売主が契約の不適合について知っていた場合や重大な過失で知らなかった場合は除外されます。

また、契約不適合責任は別途特約を結ぶことにより短縮・延長も可能なほか、免責事項をつけることにより、双方が合意すれば内容の一部または全部を免責とすることが可能です。

ただし、免責に期間や内容については売主が個人、法人(宅建業者以外)、宅建業者の場合で異なり、宅建業者については買主保護の観点から免責事項の期間や内容に制限が設けられています。

 

まとめ

 

不動産の売買契約においての契約不適合責任について解説しました。
不動産の契約に関するお悩みは不動産トラブル解決に豊富な実績を持つ羽鳥法律事務所にお気軽にご相談ください。

Staff

資格者紹介

羽鳥 修平

羽鳥 修平Hatori Shuhei / 第二東京弁護士会所属

ご挨拶にかえて

弁護士という仕事は、使命感を持っていそしむべき専門職(プロフェッション)なわけですが、その依頼者(クライアント)の求めにどう対処すべきかについては、二つの異なる考え方が有ると言われています。

ひとつは、「依頼者から具体的な求めがあったら、その求めに真正面から取り組み、そこにポイントを絞って、答えれば良い。それ以上のことをするのは、余計なことであって、弁護士を業とする者の立ち入るべき領域ではない。」という考え方で、もうひとつは、「依頼者から具体的な求めがあっても、それを鵜呑みにすべきではない。依頼者の具体的な求めは、依頼者が抱えている問題を知るための出発点として、注意深く聞くべきだが、そうした聞き取りを通して、依頼者にとって、本当に求めているものは何かを「見つけ出し」、それを依頼者に説明していくというプロセスを通して、依頼者のためにどのような法的サービスを提供すべきか決めるべきだ。」という考え方です。

私は、若い頃から、「見つけ出し」をしようとする癖のようなものがあり、先輩の弁護士から「余計な事をするな、そんなことに首を突っ込むのは弁護士の仕事ではない。」とたしなめられ、腑に落ちない気持ちを持つことが、よくありました。

その後、30年以上がたち、私も、多様なそしてそれなりの数の事案と向き合う機会を持ちました。そうした経験の積み重ねを通して、私は、やはり弁護士たる者、「見つけ出し」から出発することをこそ、重視していかなければならないと、ますます強く考えるようになってきました。

何か問題に直面しているのですか。どうすればよいか、一緒に考えましょう。どうぞ、お気軽にご相談においでください。

経歴
昭和28年7月
東京都文京区生まれ。
昭和51年3月
東京大学経済学部を卒業、同大学院経済学研究科に進学。
昭和54年10月
司法試験に合格。
昭和57年3月
司法修習を終了。
昭和57年4月
第二東京弁護士会に登録。
アンダーソン・毛利・ラビノヴィッツ法律事務所に入所。
昭和61年1月
古田・羽鳥法律事務所に参加。
平成3年9月
独立して羽鳥法律事務所を開設。

Office Overview

事務所概要

名称 羽鳥法律事務所
資格者氏名 羽鳥 修平(はとり しゅうへい)
所在地 〒113-0033 東京都文京区本郷3-6-9 エルデ本郷館3F
連絡先 TEL:03-3814-0527/FAX:03-3814-0537
受付時間 10:00~19:00 土日祝も対応可能(要予約)
アクセス 東京メトロ丸の内線「本郷3丁目駅」より徒歩6分、「御茶ノ水駅」より徒歩6分
JR線「御茶ノ水駅」より徒歩8分
都営大江戸線「本郷3丁目駅」より徒歩6分
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