契約不適合責任の期間や免責について

2020年4月に民法が改正され、それまで不動産の売買契約にあたって「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」と呼ばれていた義務が「契約不適合責任」と改称され、内容も追加されました。

今回は、契約不適合責任について期間・免責について解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは売買契約をおこなった不動産が契約の内容と異なっていた(不適合)だった場合に買主から売主に請求できる責任のことを指します。

請求できる内容は以下の5つです。

①追完請求

契約書に記載されていた、もしくは契約の内容を鑑み当然に要件を満たしていることが期待されている部分が実際には不完全だった場合、当該部分を売主負担で補修するなどして解消することを求められます。

②代金減額請求

追完請求が実行されない場合、もしくは履行が現実的ではない場合、その不完全な部分について相当分の代金の減額が請求できます。
明らかに履行が難しい場合、もしくは売主が追完請求を拒否した場合を除いては追完請求を行った後に行使できる権利です。

③催告解除

売主が追完請求に応じなかった場合、代金減額の他に一定期間の催告をした上で契約を解除する選択もできます。
通常であれば一度交わした契約を解除するには違約金などが発生しますが、催告解除においては契約が無効と扱われるため、違約金等は必要なく売買代金の返還が要求できます。

④無催告解除

催告解除のほか、契約の目的が明らかに達成できない場合においては催告することなく契約の解除が可能です。

⑤損害賠償請求

売主の故意または過失によって契約が完全に履行されなかったことで生じた損害について損害賠償請求が可能です。
例えば、補修しているあいだ、ホテルなどに宿泊を余儀なくされた費用などが該当します。

契約不適合責任の期間と免責

契約不適合責任の期間は民法566条により「1年間」と定められています。
ただし、売主が契約の不適合について知っていた場合や重大な過失で知らなかった場合は除外されます。

また、契約不適合責任は別途特約を結ぶことにより短縮・延長も可能なほか、免責事項をつけることにより、双方が合意すれば内容の一部または全部を免責とすることが可能です。

ただし、免責に期間や内容については売主が個人、法人(宅建業者以外)、宅建業者の場合で異なり、宅建業者については買主保護の観点から免責事項の期間や内容に制限が設けられています。

まとめ

不動産の売買契約においての契約不適合責任について解説しました。
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