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サブリース契約とは?仕組みやメリット・デメリットなど

家賃収入を得るために不動産投資を検討する場合、不動産会社からサブリース契約という形の提案を受けるケースがあります。

サブリース契約は入居者と直接賃貸借契約をするわけではありません。

サブリースの業者がオーナーの所有する不動産を借り上げ、借り上げたサブリース会社が入居者と賃貸契約を結びます。

この記事では不動産のオーナーがサブリース契約を結ぶときのメリット・デメリットについて解説します。

 

サブリース契約のメリット

 

サブリース契約のメリットは、サブリース会社に転貸するので、入居者募集や不動産の管理業務など、オーナーが行うべき仕事をすべて任せられることができ、かつ家賃保障が得られることです。

基本的に物件が空室の場合、 オーナーは当然ながら家賃収入を得ることができません。

しかし、サブリース契約を家賃保障がされている賃料保証型で結んだ場合、オーナーは空室の期間であっても、サブリース業者から約束した賃料を受け取ることができます。

つまり、不動産投資の中で大きなリスクである空室リスクをサブリース業者が代わりに負担してくれるのです。

収支計算がしやすくなることもメリットと言えるでしょう。

また、サブリース契約は家賃保証だけでなく物件の管理から入退去の手続き、入居者の募集までサブリース業者に任せることができます。

サブリース契約以外にも不動産管理業務を委託することは可能ですが、サービス内容は各不動産会社や締結する契約によって異なるので、一括して任せられる点は大きなメリットといって良いかもしれません。

さらに、不動産が相続対象となる際、入居率が高いほど資産価値は低く見積もられます。

サブリース契約していると実際の入居率に関わらず入居率100%で計算されるため、税務上の評価が低くなり相続対策になります。

 

サブリースのデメリット

 

サブリースのデメリットとしては、サブリース数、手数料がかかることが挙げられます。

サブリース手数料は業者の設定にもよりますが、高いもので家賃の20%にのぼるケースもあります。

サブリース契約をすると収支が安定する一方で利回りは下がります。

 

その上、サブリース賃料は契約更新ごとに見直されるため、初回契約時のサブリース賃料が継続されるわけではない点にも注意が必要です。

 

サブリース契約は解除が難しい契約であるため、サブリース契約を締結した時点で長期間解除できなくなる点も気を付けましょう。

 

まとめ

 

今回は、不動産のサブリース契約について解説していきました。

サブリース契約はメリットも多くありますが、デメリットも少なくないため、慎重に検討する必要があります。

また、不動産投資は長期投資となるため、サブリース契約の途中に、業者が経営破綻などで倒産してしまうリスクも考えられます。

羽鳥法律事務所では、今回解説したサブリース契約のお悩みはもちろん、不動産に関するご相談を幅広く取り扱っています。

お困りの際には、ぜひ当事務所にご相談ください。

Staff

資格者紹介

羽鳥 修平

羽鳥 修平Hatori Shuhei / 第二東京弁護士会所属

ご挨拶にかえて

弁護士という仕事は、使命感を持っていそしむべき専門職(プロフェッション)なわけですが、その依頼者(クライアント)の求めにどう対処すべきかについては、二つの異なる考え方が有ると言われています。

ひとつは、「依頼者から具体的な求めがあったら、その求めに真正面から取り組み、そこにポイントを絞って、答えれば良い。それ以上のことをするのは、余計なことであって、弁護士を業とする者の立ち入るべき領域ではない。」という考え方で、もうひとつは、「依頼者から具体的な求めがあっても、それを鵜呑みにすべきではない。依頼者の具体的な求めは、依頼者が抱えている問題を知るための出発点として、注意深く聞くべきだが、そうした聞き取りを通して、依頼者にとって、本当に求めているものは何かを「見つけ出し」、それを依頼者に説明していくというプロセスを通して、依頼者のためにどのような法的サービスを提供すべきか決めるべきだ。」という考え方です。

私は、若い頃から、「見つけ出し」をしようとする癖のようなものがあり、先輩の弁護士から「余計な事をするな、そんなことに首を突っ込むのは弁護士の仕事ではない。」とたしなめられ、腑に落ちない気持ちを持つことが、よくありました。

その後、30年以上がたち、私も、多様なそしてそれなりの数の事案と向き合う機会を持ちました。そうした経験の積み重ねを通して、私は、やはり弁護士たる者、「見つけ出し」から出発することをこそ、重視していかなければならないと、ますます強く考えるようになってきました。

何か問題に直面しているのですか。どうすればよいか、一緒に考えましょう。どうぞ、お気軽にご相談においでください。

経歴
昭和28年7月
東京都文京区生まれ。
昭和51年3月
東京大学経済学部を卒業、同大学院経済学研究科に進学。
昭和54年10月
司法試験に合格。
昭和57年3月
司法修習を終了。
昭和57年4月
第二東京弁護士会に登録。
アンダーソン・毛利・ラビノヴィッツ法律事務所に入所。
昭和61年1月
古田・羽鳥法律事務所に参加。
平成3年9月
独立して羽鳥法律事務所を開設。

Office Overview

事務所概要

名称 羽鳥法律事務所
資格者氏名 羽鳥 修平(はとり しゅうへい)
所在地 〒113-0033 東京都文京区本郷3-6-9 エルデ本郷館3F
連絡先 TEL:03-3814-0527/FAX:03-3814-0537
受付時間 10:00~19:00 土日祝も対応可能(要予約)
アクセス 東京メトロ丸の内線「本郷3丁目駅」より徒歩6分、「御茶ノ水駅」より徒歩6分
JR線「御茶ノ水駅」より徒歩8分
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